민간임대사업법 (루이나)

민간임대사업법은 민간에서 주택을 임대하는 사람의 등록과 자격, 의무를 정하고 대형 임대인과 제한이윤 임대법인에 관한 특례를 둔 루이나의 법률이다. 1994년 5월 3일 제정되었다.

이 법의 기본은 등록제다. 집을 한 채라도 세놓으려면 주택이 있는 시에 임대인으로 등록해야 하며(제5조), 시는 등록을 받을 때 신청인의 자격을 심사한다(제7조). 사기나 폭력 범죄, 세입자를 불법으로 내쫓거나 임대료 상한을 어겨 처벌받은 전력, 주거 차별로 징벌적 배상 판결을 받은 전력이 있으면 등록을 거부당한다. 등록은 3년마다 갱신하며, 시가 받은 등록은 주택도시개발부가 관리하는 전국 통합 등록부에 모여 누구나 열람할 수 있다(제8조·제11조). 임대차 계약서와 임대 광고에는 등록번호를 적어야 한다(제9조).

등록하지 않고 세를 놓으면 세 겹의 제재를 받는다. 벌금이 부과되고(제37조), 세입자는 주택임대차법의 임대차심판부를 통해 미등록 기간의 임대료를 최대 12개월분까지 돌려받을 수 있으며(제34조), 반복하거나 죄질이 무거우면 심판부가 최장 10년 동안 임대업 자체를 금지할 수 있다(제35조).

100세대 이상을 임대하는 대형 임대인에게는 더 무거운 의무가 있다(제16조~제22조). 매년 보유 현황과 공실률, 퇴거 신청 건수 등을 공시해야 하고, 시마다 상주 관리 사무소를 두어야 하며, 세입자를 내보내려면 먼저 심판부의 조정을 거쳐야 한다. 대형 임대인이 건물을 팔 때는 주택이 있는 시가 먼저 감정가로 살 수 있고, 시가 포기하면 국민주택공사가 그다음 차례를 가진다(제20조). 회사 지분을 넘기는 방식으로 이를 피하는 것도 막았다. 이 장은 2010년대 후반부터 기업형 임대인이 대도시의 임대주택을 대량으로 사들이자 2022년 개정으로 신설되었다.

이 법은 영리 임대와 공공 임대 사이에 제한이윤 임대법인이라는 범주를 둔다(제23조~제29조). 배당을 납입 자본금의 연 4% 이내로 묶고 남는 이익을 모두 주택에 다시 투자하며, 임대료는 토지·건설·금융·관리 비용을 회수하는 수준으로 정한다. 그 대가로 법인세를 면제받고 국민주택기금의 저리 융자와 시 소유 토지의 우선 공급을 받는다. 해산하더라도 남은 재산은 다른 제한이윤 법인이나 국민주택공사로 넘어가야 하므로, 한 번 이 제도에 들어온 주택은 영리 시장으로 돌아가지 않는다.

제정 배경에는 1980년대의 부동산 과열이 있다. 군정기의 특별조치로 대량 공급된 주택과 헌정 회복 이후의 경기 호황이 겹치면서 임대주택이 투기 대상이 되었고, 누가 얼마나 많은 집을 세놓고 있는지조차 파악되지 않았다. 1989년 출범한 제6공화국은 이를 정리하기 위해 전국 단위의 임대인 등록제를 도입했다. 2003년에는 제한이윤 임대법인이, 2019년에는 공유숙박의 확산에 대응한 단기 임대 조항이 더해졌다. 단기 임대는 국가가 일률적으로 규제하지 않고 등록 의무만 법에 둔 채 일수 제한이나 금지 여부를 각 시의 조례에 맡겼다(제30조).

아래는 현행 조문(2023년 6월 13일 법률 제5868호로 타법개정된 것)이다. 조항이 신설된 시기는 각주로 표시했다.